Şehir ve Bölge Planlama Bölümü'müz Öğr.Gör.Dr. Bilal ÇALIŞKAN'ın, Dr. Masud HATAMİ ile olan makalesi "When Platforms Reshape Housing: The Causal Impact of Short-Term Rentals on Rents in Istanbul" Journal of Housing and the Built Environment isimli dergide yayımlandı. Makaleye buradan ulaşabilirsiniz.
ÖZET
When Platforms Reshape Housing: The Causal Impact of Short-Term Rentals on Rents in Istanbul başlıklı çalışma, Airbnb ve Booking gibi kısa dönemli kiralama platformlarının İstanbul’daki uzun dönemli kira fiyatları üzerindeki nedensel etkisini mahalle ölçeğinde ortaya koymaktadır. İstanbul’daki 789 mahalleyi kapsayan araştırma, kısa dönemli kiralama yoğunluğu ile kira düzeyleri arasındaki basit korelasyonun ötesine geçerek, platform faaliyetlerinin kiraları ne ölçüde artırdığını tanımlamayı amaçlamaktadır. Çalışmanın temel bulgusu, kısa dönemli kiralama ilanlarının toplam konut stokuna oranında meydana gelen bir yüzde puanlık artışın, ilgili mahallelerde ortalama kiraları yaklaşık yüzde 5,3 yükselttiğidir. Bu sonuç, kısa dönemli kiralamaların yalnızca turizm ekonomisinin bir unsuru olmadığını; uzun dönemli konut arzını daraltarak kentteki barınma maliyetlerini artırabilen güçlü bir konut piyasası müdahalesi olduğunu göstermektedir.
Çalışmanın en önemli metodolojik katkısı, kısa dönemli kiralamaların yüksek kira düzeylerine sahip mahallelerde yoğunlaşmasından kaynaklanan ters nedensellik ve içsellik problemini, özgün bir instrumental variable (IV) tasarımıyla ele almasıdır. İki aşamalı en küçük kareler yöntemiyle tahmin edilen modelde araç değişken; mahallelerin 2014–2018 döneminde oluşmuş tarihsel turizm altyapısı ile 2024 yılında yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun sonrasında kısa dönemli kiralama izinlerinin idari olarak etkinleştirilebilme kapasitesinin etkileşiminden oluşturulmuştur. Böylece analiz, turistik ve merkezi mahallelerin zaten pahalı olmasından kaynaklanan ilişkiyi değil, yeni düzenleyici rejim altında yasal ve idari olarak kısa dönemli kiralama arzına dönüşebilen dışsal değişimi izole etmektedir. Birinci aşama F istatistiğinin 16,82 olması, içsellik testinin kısa dönemli kiralama yoğunluğunun araçsallaştırılması gerektiğini göstermesi ve Anderson–Rubin testinin etkisizlik hipotezini reddetmesi, elde edilen nedensel bulgunun istatistiksel dayanağını güçlendirmektedir.
Araştırma, uluslararası literatüre üç açıdan özgün katkı sunmaktadır. İlk olarak, Barcelona, Lizbon, Londra ve New York gibi sık incelenen kentlerin ötesine geçerek, yüksek turizm talebi, ağır kira baskısı, geniş bir kayıt dışı piyasa ve yeni kurulmuş bir lisanslama rejiminin aynı anda bulunduğu İstanbul’dan ilk kapsamlı mahalle ölçekli nedensel kanıtlardan birini sağlamaktadır. İkinci olarak çalışma, kısa dönemli kiralamaların etkisinin kent genelinde homojen olmadığını; tarihsel turizm kapasitesi ile düzenleyici etkinleşmenin kesiştiği mahallelerde yoğunlaşan bir Local Average Treatment Effect (LATE) olduğunu göstermektedir. Üçüncü olarak bulgular, yalnızca lisans vermeye dayalı genel düzenlemelerin kira baskısını kontrol etmekte yeterli olmayabileceğini ortaya koymaktadır. Bu nedenle çalışma, merkezi yönetim ile belediyeler arasında veri paylaşımını, kayıt dışı ilanların daha etkin denetlenmesini ve kısa dönemli kiralama baskısının yoğunlaştığı mahallelere yönelik yer temelli konut politikalarının geliştirilmesini önermektedir.
